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株式会社いえまる
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山岸 悟

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物件の査定

今日は、物件の査定についてのお話を。


おうちを売却するときに、まず最初に行うのが、この、
「物件の査定」

簡単に言うと、
「いくらくらいで売れそうか?」
をお調べするもの。

不動産業者は、査定の依頼を受けると…
まず、物件周辺の過去の成約事例を調べます。
※不動産業者間のデータベース「レインズ」を使います。

築年数、広さ、間取り…等、条件が近いもので、
最近、成約したもので、いくらで取引がされたのか、
のデータを収集し、比較します。
それにより、
「この物件の相場はいくらくらい」
という目安の価格を出します。

そして、さらに、
現在、周辺で実際に売りに出ている物件、いわゆる
「売却を行う際の競合する物件」
のデータも収集し、
「売れると思われる価格」
を算出します。

で、ここまでは机上でできる作業ですが、
最終的には、実際に現地で物件の使用状態、日当たり等を確認し、
提案した価格に微調整を加えて…
「売り出し価格」
をご提案する。

という一連の作業が、
「物件の査定」
と呼ばれるものです。

※上記は、私が認識している査定の流れです。
 不動産業者(担当者)によって、多少の差異があると思いますが…

当然ですが…この査定を参考にして頂き、
売却価格は、所有者(売主)さんに決めて頂きます。

と、ここまでは、まあ、ごくごく普通、
というか、不動産の売却をされたことが無い方にも、
すんなりご理解いただけるところかと思いますが…


ここで!
とても多くの方が勘違いされるポイントが!

この査定によってはじき出される、いわゆる
「売れると思われる価格」=「査定価格」
ですが…

この価格は、あくまで、
売れると「思われる」価格であって、
「実際に売れることが決まる」価格ではない、
ということ。

これ、とても多くの方が勘違いをしています。

たとえば…
よくCM等で見る、中古車の買い取り。
ここで行われる査定は、
「査定した業者が実際に買い取る価格」
です。
なので、高く出した業者に売る。
そう、それが正解です。

不動産の場合、査定価格は、
「査定した業者が実際に買い取る価格」
ではありません。

市場に売却に出して、売れるであろう、と予測した価格です。
なので、査定価格で売れる保証はどこにもありません。
さらに言うと…不動産仲介業者は、
売れなくても責任を負いません。
(売れないと報酬は貰えず、タダ働きになりますが…)

なので、高く査定した業者に売却を依頼する、という行為は、
決して正解とは言えないのです。

むしろ、
あまりにも査定価格を高く出してくる業者は、
査定の仕方が甘く、
さらに言うと、売却を自分のところに頼んで欲しいので、
あえて、故意に査定を甘くし、高い査定価格を出している

と言えます。

こういう業者に売却を依頼すると…
当然、売れません。

だって、相場よりもずっと高いのですから。

今のご時世、おうちを探している方にも、他の物件と比べて高いかどうかは、
ネットでちょっと調べればわかります。

そう、買う方の立場になって考えると、
とてもシンプルな答えが出てきます。
「この物件は、他の物件と比べて高いから、買わない」
と。

で、売れないので、結局、価格を下げていって…
最終的には査定価格を大幅に下回ったところで売れた…
というケースは、珍しくありません。

この、「甘い査定で、高い査定価格を提示する」業者は…
結構、います。
実際、大手の業者が多いです…

この業界に長くいると、
「あ、あそこの会社の査定は…かなり盛ってるよね…」
という傾向も、自然とわかってしまいます…

そのくらい、「甘い査定」は横行しています。
なぜなら、それによって、売却を依頼してくれる所有者さんがとても多いから!

「一番高い査定価格を出してくれた、お宅にお願いします」
というケースがとても多いから、です。

一番高い査定価格を出してくれた業者が、
一番高く売ってくれる保証はどこにもなく、
むしろ、その査定の根拠が甘い可能性があり、
そうなると、「高く売る」どころか、「売れない」可能性まで出てくる
危険性がある、
ということは、知っておくべきです!


査定は、相場を調べるもの。
なので、本来であれば、どこの業者さんに査定してもらっても、
多少の差異はあれど、大幅な違いは出てきません。
まずは、それで、相場を知る。

その上で、
「急いで売りたいから…相場より少し安めに売りだす」 のか、
「時間がかかっても、気に入ってもらった方に買ってもらいたいので
 …相場より高く売り出す」 のか、
「3ヶ月くらいで売り切りたいので、順当に相場の価格で売り出す」 のか、
を、不動産業者のアドバイスを聞きながら、
所有者(売主)様ご自身で判断することが、大事です。

まあ…その査定をした業者(担当者)が信用できること、
が、全てにおいて前提になりますが…。

すいません、とても長くなってしまいました。

最後に…
いえまるは「適正な査定」を行うことを旨とし、
お客様に相場をご理解いただいた上で…
お客様のご事情を考慮し、
売り出し価格をご提案させて頂く、
まっとうな会社である

ことは、間違いいありません! ので、
ご売却の際は、ぜひ、いえまるにお声掛け下さい。

どうぞよろしくお願い致します。



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あ、ちなみに…

今回の内容は、こちらのブログにも掲載しています。

不動産売却ブログ|(株)いえまる

このブログでは、不動産売却について気になることを
つらつらと綴っていますので、
ご興味のある方は、ぜひ、他の記事も読んでみてください!




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